对某些商业机构的“以房养老”，要高度警惕其中的猫腻。别莫名其妙先是被诱导以房产为抵押借了一笔巨款然后被诱导买了不靠谱平台的理财产品，爆雷后房产就没了。

新型“以房养老”

据《经济观察报》3月11日题为《中安民生以房养老项目之疑》报道：一位拿着与中安民生签署的“资产养老服务产品”合同的老人对记者表示，从2019年1月起，中安民生再没有给自己的账户打过款。他告诉记者，其与中安民生合作产品为一款叫“月月薪”的产品。“月月薪”的资产养老时间分一年期、二年期和三年期，一年期的预期年化收益率为5%。

如果仅仅是理财产品的利息未支付，那还算不上什么。叶檀3月18日《一夜难眠！这些老人被骗走人生后一套房人渣公司应该上315曝曝光！》文章痛斥“中安民生做的，不是让老年人以房养老，而是欺骗老人借高利贷”，直指问题的根本。

老人投入“月月薪”的钱是借来的，是经业务人员介绍，以房产作为抵押与另一人签署借款合同所得。借款的月息为2%，年化24%，并明确规定老人按月还款付息。而后，中安民生与老人签署了一个协议作为合同附件，该协议规定由公司代为支付老人借款的本息。——这些老人很开心，感觉反正本息不用自己偿还，似乎是零成本。

同时，老人与中安民生签署“资产养老服务产品”合同，用所得借款直接购买了中安民生的“月月薪”。——这些老人更开心了，感觉反正本息不用自己偿还，似乎是零成本，每月还能白得一笔钱（年化5%的利息收益）。那么风险与可能的陷阱在哪儿呢？

如今老人们不仅拿不到所谓“月薪”，更要面临失去房产的人生危机。

风险与可能的陷阱

3月10日上午10点，中安民生公司总裁李佳豪在国贸大厅召开说明会，对“近日有人造谣公司高管跑路、公司崩盘、被查封”进行了辟谣。李佳豪还承诺“尽早完成转型升级，解决问题”。从说明会的情况及现有的公开消息看，“跑路、崩盘、查封”看起来还没有，但是“出问题”是真的。

迄今为止还没有司法介入，“问题”的性质还无定论，但是所谓“资产养老”的商业模式难以令人信服。按照相关合同、协议的全部约定，中安民生总共负担的年化利息是29%，那么投资回报要不低于这个数才能维持下去。国内公募基金的回报率在10%以上已经属于优等生了，20%以上堪称明星基金。中安民生如何实现这么高的投资收益？

对高额的投资回报，李总裁的说明会说不清、道不明，而所谓转型升级也很难指望——转到哪个型、升到什么级能快速实现这么高的投资收益呢？

值得注意的是，在这类案件中要证明中安民生与出借人恶意串通实施诈骗是有困难的。但签这个合同的人是老人，而不是中安民生，一旦中安民生不再支付借款本息，那借钱的老人们就要按照借款合同还这笔巨款的本息；如果还不起，老人们的房产仍然面临拍卖的危险。

令人感慨的是，“以房养老”在中国宣传多年，却没有让这些老人意识到：任何正规的“以房养老”都不可能影响老人的终身居住权，这是“以房养老”模式的基本出发点。

真“以房养老”

“以房养老”初出现在荷兰，是民间自发的个体交易行为。年轻人购买老年人的住房,并允许他们有生之年免费或支付象征性的租金继续居住。这原来完全是民间的个人交易，逻辑也很简单：老人在不失去居住权的前提下获得房产的投资回报，年轻人买到低于市场价的房产，而银行多一笔按揭业务。后来无论演变为何种模式，都离不开初版本的核心——老人终身居住。老人不是贷款主体，所以基本上不承担风险。与正常按揭购房相比，年轻人唯一增加的风险是时间成本不可控，这对市场分散的个人投资影响并不大。

但是，大规模的资本运作就不是那么简单了。对机构投资者而言，老人终身居住带来的时间成本就是资金成本，机构投资者对这种不可控的风险兴趣缺缺，除非政府给予扶持。

比如说美国，市场自发的反向按揭出现于1960、1970年代，仅有零星的业务操作。直到《1987国家住房法案》通过后才呈现规模发展，根据该法案规定，联邦政府联邦住房管理局向贷款金融机构发放的住房权益转换抵押贷款(HECMs)贷款实行担保。而率先成功将HECMs证券化推向二级市场的是房利美——这是一家政府扶持企业，可以获得成本低廉的联邦资金，又有联邦政府的信用背书，才玩得起长债短借。

日本“以房养老”制度的福利性质更为明显，由地方政府参与融资并制定审核标准，对申请人的条件要求相当苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。

各国“以房养老”模式的普及程度各不相同，总体来讲都很有限。尽管有立法大力支持，美国在“两房”危机爆发前夕的2007年一年发放的HECMs也不过107388份，也谈不上很主流。日本的申请条件如此苛刻，适用人群比例低至忽略不计。至于房市温吞的德国，至今也没有形成规模市场。

唯一的例外是英国，英国金融服务管理局主持的“以房养老”项目颇受欢迎。国家养老金不足困扰英国多年，老人每周领取的国家养老金仅相当于两天左右的法定低日薪，无法维持宽裕的生活，“以房养老”多少有些迫于无奈。

在发达国家“以房养老”虽然有市场化运作的形式，其实还是公立福利制度的一部分，离不开政府扶持。而且，正常情况下只是主流养老方式的补充，在保障老人终身居住权的前提下让老人获得养老资金。

总之，对某些商业机构的“以房养老”，要高度警惕其中的猫腻，看看有没有失去房产的风险，别莫名其妙先是被诱导以房产为抵押借了一笔巨款然后被诱导买了不靠谱平台的理财产品，爆雷后房产就没了。而且，中国老人重视房产代际传承的观念并不能屏蔽不良机构啖以高利的诱惑。家人和社会工作者务必要警惕老人踏入陷阱——与动辄百万的房产相比，高价保健只算是小打小闹。